Ihr Lieben.
Wer braucht Barbaras Rhabarberbar, wenn er auch Begriffe wie "Gehwegvorstreckung", "Globalsummenzuweisung" oder "konzeptionelle Verkehrskonzeption zur Unterbindung der Schleichverkehre" haben kann?
Man muss nur lange genug mit Berliner Lokalpolitik zu tun haben. Schon geht einem derart Sperriges mühelos über die Lippen.
Ein weiteres Beispiel: "Zweckentfremdungsverbot".
Seit über zehn Jahren verbietet es Berlin, Wohnungen vom Zweck des Wohnens zu entfremden – sie also etwa als Ferienwohnungen zu vermieten oder leer stehen zu lassen.
Doch während die Aussprache bei allen Berliner Behörden problemlos verläuft, hakt es bei seiner Umsetzung.
Unsere Autorin Cornelia Liedtke hat sich reingefuchst in das Thema. Ihren Text (sowie viele Tipps für die kommenden Tage) findet ihr nach dem Scrollen.
Ja, damit ist unser Newsletter etwas länger als gewöhnlich. Aber da ihr ja ab Donnerstag eh alle in der Uckermark urlaubt, ist es (kleine Vorwarnung) in dieser Woche auch die einzige Ausgabe.
Wissen im Schnelldurchlauf
Cantian-Run: Ist die Laufbahn am Cantianstadion heute offen – oder nicht?! Nachdem Sven aus unserer Community einmal zu oft vor verschlossenem Drehkreuz gestanden hatte, war er so wütend, dass er eine Website mit App aufgesetzt hat: "Ist die Bahn heute offen?" Zum Mitgucken und Mit-Melden, kostenlos. (Quelle: Mail von Sven)
Tote Jungvögel: Die entdeckte Reemt aus unserer Community im Gleimkiez auf der Straße und fragte besorgt: Was ist da los? Wassermangel? Insektenmangel? Katzenüberschuss? Der Nabu Berlin antwortet: Das ist im Frühjahr (leider) üblich, etwa weil starker Wind die Nester aus den Bäumen weht, Katzen jagen oder Nahrung fehlt. Also kein Grund zur Panik. Generell ist es aber wichtig, in Zeiten von Vogelgrippe & Co bei toten Vögeln wachsam zu sein. (Quelle: loky*-Anfrage beim Nabu Berlin)
Volksbegehren geplatzt: „Berlin autofrei“ hat nur 140.000, „Berlin werbefrei“ nur 43.000 von jeweils 175.000 benötigten Unterschriften gesammelt. Das Verkehrsentscheid-Team erklärt das auch mit Politikverdrossenheit, weil "bringt in Berlin ja eh nichts". (Quelle: rbb, Pressemitteilung Berlin Autofrei per Mail)
Tram-Unfall: Letzte Woche wurde ein Zehnjähriger von der M4 erfasst, als er am Antonplatz die Schienen überqueren wollte. Mittlerweile ist er außer Lebensgefahr. Immer wieder gibt es gefährliche Unfälle entlang der M4. Den einen, besonders gefährlichen und damit umzubauenden Ort gibt es aber nicht. (Quelle: Polizei Berlin)
Hübsch-oder-hässlich-Hecke: Die Benjeshecke um den Weißen See ist fast fertig. Sie soll Wildbaden verhindern und Unterschlupf für Tiere und Insekten bieten. Nicht alle finden’s gut: Neu gepflanzte Sträucher wurden direkt ausgerissen; der Berliner Kurier nennt sie „Hässlich-Hecke“. Was denkt ihr? (Quelle: Berliner Kurier)
Dotori schließt: Das koreanische Restaurant galt als Weißenseer Restaurant-Perle; im Juli wird dort die letzte Runde Soju ausgeschenkt. Das Amt erlaube zu wenige Sitzplätze; der Betrieb lohne nicht mehr, so die Macher. Ein weiterer Gastro-Sterbefall im Kiez. (Quelle: Dotori auf Instagram)
Brotsommelier: Erinnert ihr euch noch an den Auftritt des Brot-Experten in den Arcaden in der vergangenen Woche? Das Ergebnis seines Tests: Die Bäckereien John, Siebert und Beumer&Lutum sind mega (= erhalten Goldstatus). Liebling des mit-testenden Publikums: das Roggenmischbrot von Siebert. (Quellen: Morgenpost, Deutsches Brotinstitut)
Wer kennt Ben? Das LKA Berlin bitte um Hinweise zur Identifizierung von Ben, der seit Jahren als Obdachloser in Weißensee lebte. Er starb Mitte März in der Park-Klinik. (Quelle: Polizei Berlin)
Brunnen-Putz: Der Neptunbrunnen vor dem Roten Rathaus wird bis Ende des Jahres grunderneuert, für 1,2 Mio. Euro. (Quelle: Bezirksamt Mitte)
Hintergrund: Zweckentfremdungsverbot
Worum geht es?
In Berlin fehlt Wohnraum. Laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung braucht die Stadt bis 2040 über 220.000 neue Wohnungen: 85.000, um neu hinzukommenden Menschen ein Dach über dem Kopf zu geben. Den Rest, um den überspannten Markt – und damit uns – zu entlasten.
Je zentraler und dichter bebaut die Viertel sind, desto höher sind Nachfrage und Preise. Und desto weniger Möglichkeiten für Neubau gibt es.
Damit sind wir besonders betroffen. Umso wichtiger, dass in unseren Kiezen vorhandener Wohnraum tatsächlich als solcher genutzt wird.
Bereits 2014 trat das – s. oben, sperriger Name – Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Kraft.
Zweckentfremdung heißt, dass Räume, die beim Bau des Hauses als Wohnung genehmigt wurden, für etwas anderes genutzt werden als für die Langzeit-Vermietung.
Das Gesetz verbietet es in Berlin, Wohnungen
- mehr als 90 Tage im Jahr als Ferienwohnung zu vermieten.
- länger als drei Monate leer stehen zu lassen.
- abzureißen, wenn nicht bezahlbarer Ersatz geschaffen wird.
Bei Verstoß haben die Behörden verschiedene Möglichkeiten, um aus den Räumen wieder Wohnungen zu machen. Bußgelder bis zu 500.000 Euro sind möglich.
Doch das Gesetz scheint nicht zu greifen:
Ferienwohnungen
- Offiziell genehmigt sind gut 4.300; die meisten davon in Pankow, Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg.
- Wie hoch die Dunkelziffer ist? Unklar. Laut Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD) gibt es in ganz Berlin insgesamt etwa 10.000 illegale Ferienwohnungen.
- In den Medien kursiert seit Jahren die Zahl 40.000 als Gesamtzahl der Ferienwohnungen in Berlin. Sie stammt aus einem Bericht des Berliner Landesrechnungshofs, der sich wiederum auf eine Schätzung des Ferienhausverbandes (Stand 2021) bezieht. Demnach kommen in ganz Berlin zu 12.000 Ferienwohnungen 26.500 Homesharing-Angebote (12.000+26.500=38.500). Die Hälfte dieser Homesharing-Angebote sind aber einzeln untervermietete Zimmer. Zudem wird nur jedes zehnte dieser Angebote mehr als 180 Tage im Jahr an Besuchende vermietet. Der Lobbyverband ApartmentAllianz spricht insgesamt von 6.000 Ferienwohnungen.
- Über die Berliner Meldestelle für Zweckentfremdung wurden von 2014 bis 2024 mehr als 24.000-mal vermeintlich illegale Ferienwohnungen gemeldet – die Zahlen von Pankow und zwei weiteren Bezirken fehlen in der Statistik allerdings. Von den Bezirken verfolgt wurden im selben Zeitraum etwas mehr als 13.000 Fälle.
Leerstand: Das Amt für Statistik spricht mit Verweis auf den Zensus 2022 von 40.700 Wohnungen.
Insgesamt: Eine unlängst veröffentlichte Studie von Unternehmerverbänden beziffert die Gesamtanzahl der durch Zweckentfremdung entzogenen Wohnungen insgesamt auf 26.000.
Eindeutige Zahlen gibt es also nicht. Aber dass das Zweckentfremdungsverbot in Berlin nicht konsequent durchgesetzt wird, bestreitet kaum jemand.
Warum ist das wichtig?
Wenn Gesetze nicht durchgesetzt werden, entsteht der Eindruck von Willkür.
Im Falle des Zweckentfremdungsgesetzes geht es also nicht nur um hohe Mieten und fehlenden Wohnraum – sondern auch um das Vertrauen in den Rechtsstaat.
Zweckentfremdung konkret: Fünf Beispiele
Wer mit offenen Augen durch unsere Kieze in Pankow und Mitte läuft, entdeckt zahlreiche Beispiele:
Oderberger Straße: Ferienwohnungen
- In einem Haus werden acht Ferienwohnungen angeboten, laut Betreiber-Homepage aktuell für 127 bis 615 Euro pro Nacht.
- Pankows Stadtrat für Stadtentwicklung, Cornelius Bechtler (Grüne), teilt mit: Hier liegt keine Genehmigung vor; der Bezirk hat 2017 Klage erhoben. Auf Antrag des Bezirks ruht der Fall jedoch, weil Verfahren mit denselben Rechtsfragen noch nicht entschieden wurden. Vorerst wird die Nutzung geduldet.
- Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hingegen erklärt: Nach seiner Kenntnis sind derzeit keine Verfahren anhängig, in denen diese Rechtsfragen sicher geklärt werden.
- Der Betreiber der Ferienwohnungen äußert sich auf Anfrage nicht.
Choriner Straße: Ferienwohnungen
- Hier werden 11 Wohnungen als Ferienwohnungen angeboten – laut Booking.com aktuell zu Preisen zwischen 179 und 537 Euro pro Nacht.
- Auch hier gibt es laut Pankows Stadtrat für Stadtentwicklung keine Genehmigungen. Die Nutzung wird wegen ungeklärter Rechtsfragen geduldet. Maßnahmen wurden nicht eingeleitet; auch ein Klageverfahren läuft nicht.
- Der Betreiber sagt: Die Ferienwohnungen stehen auf einer Moratoriumsliste des Bezirks; der Betrieb wurde zu keinem Zeitpunkt untersagt. Es besteht eine enge Abstimmung mit dem Bezirk. Er kritisiert das Zweckentfremdungsverbot, weil es andere Gewerbe wie Arztpraxen oder Anwaltskanzleien nicht verbietet.
Stendaler Straße: Leerstand
- Seit rund zehn Jahren stehen in einem großen Mehrfamilienhaus viele Wohnungen leer. Menschen lebten erst hinter Bauplanen, zogen dann aus. Wohnungen wurden als Eigentum angeboten, aber viele nicht fertiggestellt. Immer wieder beantragte die Eigentümer-Firma die Genehmigung des Leerstandes mit Verweis auf Bauarbeiten. Gleichzeitig gab es kaum Fortschritte.
- Der zuständige Bezirk Mitte hat für einen Teil-Zeitraum von einigen Monaten, in denen keine Leerstands-Genehmigung beantragt wurde, ein Bußgeld verhängt. Doch der Eigentümer legte Rechtsmittel ein; das Verfahren läuft. Die Wohnungen stehen weiterhin leer.
Schwedter Straße: Leerstand
- Seit Jahren stehen in einem Haus die allermeisten Wohnungen leer; das Gebäude verfällt zunehmend.
- Angeblich soll das Gebäude abgerissen werden. Der Bezirk Mitte möchte sich hierzu nicht äußern. Dass er gegen den Leerstand nicht vorgeht, begründet er mit ungeklärten Eigentumsverhältnissen – eine Erbengemeinschaft aus weltweit verstreuten 14 Personen besitze das Gebäude.
- Warum er nicht für die Vermietung der Wohnungen – wie vom Gesetz vorgesehen – einen Treuhänder einsetzt, erklärt der Bezirk nicht.
Arkonaplatz: Abriss
- 2025 wurde ein Altbau mit mehreren Wohnungen abgerissen; nun wird neu gebaut.
- Nach dem Gesetz kann Abriss von Wohnraum genehmigt werden, wenn ein besonderer Ausnahmefall vorliegt und neuer Wohnraum mit angemessenen Mieten geschaffen oder dieser selbst genutzt wird.
- Als Richtwert für die Miete nennt das Land Berlin rund 10 Euro pro Quadratmeter und orientiert sich damit an Vorgaben der Gerichte. Doch die hier mit dem Bezirk Mitte vereinbarten Anfangsmieten liegen im Schnitt bei 20 Euro pro Quadratmeter. Der Bezirk begründet das damit, dass die Senatsverwaltung die 10 Euro erst nach dem Abriss vorgegeben habe. Doch die gesetzliche und gerichtliche Vorgabe einer bezahlbaren Miete gab es auch schon im vergangenen Jahr.
- Zudem sollen Wohnungen als Eigentumswohnungen verkauft werden. Warum hier der vom Gesetz geforderte besondere Ausnahmefall vorlag, der den Tausch rechtfertigt, erklärt der Bezirk nicht.
Warum funktioniert das Gesetz nicht?
Dem Zweckentfremdungsgesetz mangelt es nicht an Instrumenten: hohe Bußgelder, Gewinnabschöpfung, Zwangsmaßnahmen, Treuhänderlösungen.
Doch diese werden häufig nicht genutzt. Als Gründe nennen die Bezirke Personalmangel, komplexe Verfahren, ungeklärte Rechtsfragen und fehlende Digitalisierung.
Die angefragte Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sieht dennoch keinen Handlungsbedarf.
Hinzu kommt eine zersplitterte Zuständigkeit, wenn Eigentümer:innen gegen die Bußgeldbescheide vom Bezirk Einspruch erheben. Denn Verfahren vor Gericht werden nicht von den Bezirken selbst, sondern von Amtsanwält:innen geführt.
Die erscheinen laut Bezirken in aller Regel nicht einmal zur mündlichen Verhandlung und wehren sich auch nicht, wenn die Gerichte die Bußgelder reduzieren.
Zu den Gründen hierfür äußert sich die Amtsanwaltschaft auf Anfrage nicht.
Und jetzt?
Einzelne können staatliche Stellen nicht zum Handeln zwingen, aber Druck erzeugen: Zweckentfremdung melden, nachfragen, Antworten einfordern.
Das geht allein, gemeinsam mit der Nachbarschaft oder in einer der vielen Initiativen, die es bereits gibt, etwa Pankow gegen Verdrängung.
Text und Fotos: Cornelia Liedtke. Cornelia arbeitet hauptberuflich als Rechtsanwältin und nebenher auch journalistisch.
Was meint ihr? Welche Erfahrungen habt ihr gemacht – als Zweckentfremdungs-Meldende? Ferienwohnungsbetreiberinnen? Nachbarn?
Schreibt uns gerne an redaktion@loky.news oder direkt in unseren Briefkasten.
Community
Nach unserem kleinen Trinkbrunnen-Deep-Dive inklusive Karte mit Standorten hat uns Simoné geschrieben:
"Die Übersicht in der verlinkten Karte ist offenbar nicht vollständig. Es gibt einen Trinkbrunnen am Classen-Platz, der nicht gelistet ist. Vielleicht gibt es mehr als städtische Angebote? Wer weiß, wie viele andere Brunnen in der Karte fehlen?"
Ich habe nochmal nachrecherchiert und gelernt:
- Der Brunnen am Gerdrud-Classen-Platz ist recht neu und fehlt vermutlich deshalb.
- Es gibt eine "Berliner Erfrischungskarte", in der neben Trinkwasserbrunnen auch Bänke, Picknickplätze, Wasserspielplätze und öffentliche Klos eingetragen sind. Die ist offenbar aktueller, denn da ist der Classen-Platz dabei.
Habt ihr noch was zu ergänzen? Auch hier gerne Post an redaktion@loky.news oder in unseren Briefkasten.
Machen
Theatertreffen: die bedeutendsten Inszenierungen des Jahres mit Gesprächen und Rahmenprogramm. Noch bis 17.05. (rechtzeitig Tickets sichern!, mehr).
BSR-Sperrmülltag: kostenloses Loswerden auf dem Parkplatz an der Vinetastraße (12.05., 13–18 Uhr, mehr).
Orgelfestival: international, in der Herz-Jesu-Kirche, kostenfrei (12.5. und 24.05., mehr).
Suppe im Frühling: jeden Mittwoch im Stadtteilzentrum Pankow: Bio-Suppe auf Spendenbasis, einfach vorbeikommen (ab 12 Uhr, mehr).
Puppenspielkunstfestival: "Puls und Peilung" von Studierenden der Ernst Busch, Schaubude, überwiegend kostenfrei, Ticketvergabe an der Abendkasse (14.–17.05., mehr).
Pink Floyds „The Dark Side of the Moon“: 360°-Show um 23 Uhr im Planetarium (15.05., + weitere Termine, mehr).
ESC im Peter Edel: glamouröse Party und Public Viewing. Tickets kostenlos online (16.05., 19 Uhr, mehr).
Das nenne ich Team-Work: Die Zweckentfremdungs-Recherche kommt von unserer Autorin Cornelia; Machen von Emilia; einige Kurzmeldungen stammen von unserer neuen Kollegin Lena. Und Anna-Lena hat beim Redigieren unterstützt.
Wir lesen uns wieder in einer Woche. Macht's euch schön und genießt das (hoffentlich) lange Wochenende.
Ciao Kakao!
Juliane von loky*